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Bail commercial : indécence du local d'habitation

Novembre 2009

 

Lorsque le bail commercial porte à la fois sur des locaux commerciaux et sur des locaux à usage d'habitation principale, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent.


Si le concept de mixité est, par principe, étranger au bail commercial, la présence de locaux d'habitation à côté des locaux commerciaux va néanmoins avoir des incidences sur l'étendue des obligations du bailleur.


En effet, aux termes de l'article 1719 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 déc. 2000, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée « et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ».


Dans l'arrêt rapporté, le bailleur soutenait, à titre principal, que les dispositions de l'article 1719 ne s'appliquaient pas à un bail commercial et, à titre subsidiaire, d'une part, qu'aucune stipulation contractuelle n'envisageait qu'une partie des locaux serait affectée à l'usage d'habitation et, d'autre part, que la démonstration de l'utilisation des lieux à usage d'habitation principale n'était pas rapportée.


Ce dernier argument est balayé par les hauts magistrats, lesquels reconnaissent implicitement au juge du fond le pouvoir d'apprécier souverainement si le preneur avait son habitation principale dans une partie des lieux loués.


Quant au contenu de la clause de destination du bail (qui n'envisage que l'activité de boulangerie-pâtisserie), il a été jugé qu'il ne résistait pas à la configuration matérielle des lieux qui comprennent notamment, au rez-de-chaussée, une cuisine et deux chambres et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC.


En approuvant les juges du fond d'avoir décidé que le bailleur devait se conformer aux normes de décence, la haute juridiction assigne à l'article 1719 du code civil la portée la plus générale qui puisse être.

 

Source : Civ. 3e, 14 oct. 2009, n° 08-10.955

 

Rédigé par LEXOM au service des Experts Comptables